Bonne nouvelle pour les investisseurs : le gouvernement introduit un nouveau cadre fiscal pour les bailleurs privés, intégré au budget 2026, nommé dispositif Jeanbrun. Son objectif principal : stimuler l’investissement locatif, en baisse depuis la fin du dispositif Pinel.
Ce mécanisme repose sur deux leviers fiscaux majeurs :
- un amortissement élargi du bien,
- le maintien du déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, sous le régime réel.
En contrepartie, les logements acquis devront être loués dans le respect de plafonds de loyers fixés par décret.
Une approche différente de la réduction d’impôt classique
Contrairement aux dispositifs précédents qui se limitaient à offrir une réduction d’impôt, le mécanisme Jeanbrun agit directement sur la base imposable. Grâce à l’amortissement, le bien génère un déficit foncier imputable sur le revenu global. Ainsi, même si les loyers initiaux sont modestes, l’économie d’impôt se fait sentir immédiatement, car elle repose sur le coût d’acquisition du bien et non sur sa rentabilité locative.
Dans le neuf : des taux d’amortissement rehaussés
Pour les logements neufs, le dispositif prévoit des paramètres précis selon le type de logement :
- Logement intermédiaire : 3,5 % d’amortissement annuel, plafonné à 8 000 €
- Logement social : 4,5 % d’amortissement annuel, plafonné à 10 000 €
- Logement très social : 5,5 % d’amortissement annuel, plafonné à 12 000 €
Aucun zonage géographique n’est requis, ce qui élargit considérablement le nombre de projets éligibles.
L’ancien rénové également éligible
Le dispositif s’applique aussi à l’immobilier ancien, à condition d’effectuer des travaux :
- Travaux minimum : 30 % du prix d’acquisition
- Amortissement annuel selon le type de logement, avec un plafond unique de 10 700 € par an :
- 3 % pour le logement intermédiaire
- 3,5 % pour le logement social
- 4 % pour le logement très social
Engagement minimum : 9 ans
Pour profiter du dispositif, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien rénové.